Comprare casa in Spagna da non residente: la guida passo passo

La Spagna è uno dei pochi Paesi europei in cui chiunque può comprare casa, da qualunque parte del mondo arrivi. Non servono residenza, soci locali o permessi speciali. Un acquirente di New York, Dubai, San Paolo, Singapore o Johannesburg segue le stesse tappe di un acquirente di Madrid. Cambia tutto ciò che ci sta intorno: un codice fiscale per stranieri, fondi che arrivano dall'estero, un contratto in spagnolo e imposte diverse da regione a regione.

Questa guida segue il processo nell'ordine reale, dal primo documento alla consegna delle chiavi, con i costi da mettere a budget e gli errori che vediamo più spesso. Se non hai ancora deciso se la Spagna fa per te, parti dalla nostra guida su come trasferirsi in Spagna nel 2026. Se sai già che vuoi la Spagna ma non quale città, leggi Madrid, Barcellona o Valencia.

Cosa è cambiato per chi compra dall'estero

Due notizie hanno creato molta confusione tra gli acquirenti internazionali. Conviene chiarirle subito.

Comprare casa non dà più la residenza

Il golden visa spagnolo, che concedeva la residenza in cambio di un investimento immobiliare di almeno 500.000 €, è terminato il 3 aprile 2025, come confermato dal Governo spagnolo. Si può ancora comprare liberamente, ma l'acquisto da solo non permette di vivere in Spagna. Chi non è cittadino UE e vuole restare oltre il limite Schengen di 90 giorni ogni 180 deve ottenere un visto separato, per esempio il visto per nomadi digitali o il visto di residenza non lavorativa.

La "tassa del 100%" per gli acquirenti extra UE non è legge

Nel 2025 il governo aveva proposto un'imposta fino al 100% sugli acquisti di case da parte di non residenti extra UE. A marzo 2026 Reuters ha riportato che il disegno di legge si era arenato senza essere mai discusso. Secondo Olga Caballero & Co., è decaduto con lo scioglimento del Parlamento il 6 ottobre 2026. Oggi i non residenti pagano le stesse imposte d'acquisto degli spagnoli. Un futuro governo potrebbe però riproporla, quindi verifica la situazione prima di firmare.

Passo 1: ottieni il NIE

Il NIE (Número de Identidad de Extranjero) è il numero identificativo per stranieri. Serve per firmare dal notaio, pagare le imposte, aprire un conto e attivare le utenze. Puoi richiederlo in Spagna o al consolato spagnolo del tuo Paese di residenza, di persona o tramite un rappresentante con procura. Il Consolato spagnolo di Londra chiede:

• il modulo EX-15;
• il passaporto;
• un documento che giustifichi la richiesta, per esempio una proposta d'acquisto;
• il pagamento della tassa 790 codice 012.

I tempi dipendono dal consolato: circa due settimane a Los Angeles, fino a cinque a Oslo. Richiedilo appena inizi a cercare sul serio.

C'è un dettaglio importante: il NIE ottenuto tramite consolato non dà diritto a vivere in Spagna. È solo un numero identificativo.

Passo 2: conto spagnolo e provenienza dei fondi

Quasi tutti gli acquirenti hanno bisogno di un conto spagnolo. Serve per versare caparra e saldo e, più avanti, per pagare con addebito diretto utenze, spese condominiali e tasse locali. Le norme antiriciclaggio spagnole impongono a notaio e banca di verificare da dove arrivano i tuoi soldi. Prepara per tempo questi documenti:

• estratti conto;
• l'atto di vendita, se hai venduto un altro immobile;
• la prova di risparmi o di un'eredità.

I bonifici da fuori UE, in dollari, dirham, real o altre valute, possono richiedere più tempo. Tienine conto.

Se ti serve un mutuo, aspettati condizioni più rigide rispetto ai residenti. La legge spagnola non fissa un limite a quanto una banca può prestare. Nella pratica, secondo Advisors in Spain, ai non residenti si finanzia di solito il 60–70% del valore dell'immobile, contro l'80% per i residenti. Le banche calcolano la percentuale sul valore più basso tra prezzo e perizia. Devi quindi prevedere un anticipo del 30–40%, più i costi d'acquisto.

Passo 3: le verifiche prima di impegnarti

È il passo che protegge i tuoi soldi. Fai controllare da un avvocato indipendente, che non lavori per l'agenzia o per il venditore:

• la visura del Registro della Proprietà (nota simple), per sapere chi è il proprietario e se ci sono ipoteche o pignoramenti;
• che l'immobile corrisponda ai dati catastali;
• eventuali arretrati di IBI e di spese condominiali, che possono passare al nuovo proprietario;
• licenze edilizie, certificato di abitabilità e certificato energetico;
• eventuali problemi urbanistici, soprattutto per case rurali o sulla costa.

Per un immobile usato, queste verifiche vanno fatte prima di firmare il contratto di arras, non dopo.

Passo 4: prenotazione e contratto di arras

Molte compravendite iniziano con una piccola caparra di prenotazione che toglie l'immobile dal mercato. L'impegno vero è però il contratto di arras, alla cui firma si versa di solito circa il 10% del prezzo, secondo Hometailor. La forma più comune sono le arras penitenciales:

• se ti ritiri tu, perdi la caparra;
• se si ritira il venditore, deve restituirtela raddoppiata.

Leggi bene il contratto. Controlla la data del rogito e cosa succede se il mutuo viene rifiutato. Verifica cosa è incluso nella vendita, per esempio mobili o posto auto. Se non leggi lo spagnolo, fallo tradurre.

Passo 5: il rogito dal notaio

L'acquisto si chiude firmando l'atto pubblico (escritura pública) davanti a un notaio spagnolo e pagando il saldo. Le chiavi ti vengono consegnate quel giorno. Il notaio verifica identità, gravami e pagamenti. Non ti rappresenta però e non controlla l'immobile per te: questo è il compito del tuo avvocato. Se non puoi viaggiare, puoi firmare tramite procura, rilasciata in Spagna o all'estero. Se è rilasciata all'estero, di norma serve l'apostille.

Dopo la firma, il tuo avvocato o la gestoría paga le imposte d'acquisto e iscrive l'atto nel Registro della Proprietà. Secondo Vicox Legal, le imposte vanno pagate di norma entro 30 giorni lavorativi. L'iscrizione ti tutela nei confronti dei terzi: non saltarla.

Quanto costa davvero

La voce più pesante è l'imposta d'acquisto. Quale imposta si applica dipende dal tipo di immobile, usato o nuovo da costruttore, mentre l'aliquota dipende dalla regione. I non residenti pagano le stesse aliquote degli spagnoli. Spesso però non hanno accesso alle riduzioni regionali riservate ai residenti, come spiega Wise.

Le aliquote regionali vengono da Right Now e Vicox Legal. I dati su IVA e AJD vengono da Iberian Tax. Le aliquote cambiano spesso: verifica quella in vigore il giorno della firma.

Facciamo un esempio. Per un appartamento usato da 300.000 € a Málaga, l'ITP andaluso del 7% vale 21.000 €. Aggiungi circa 3.000–6.000 € tra notaio, registro e pratiche, più l'avvocato. Il budget complessivo è quindi di circa 330.000 €, prima di arredo e lavori.

Se il venditore non è residente in Spagna

Se compri da un venditore non residente, devi trattenere il 3% del prezzo e versarlo all'Agenzia delle Entrate spagnola con il Modello 211 entro un mese, come spiega Vicox Legal. Se te ne dimentichi, rischi di rispondere tu delle imposte del venditore.

I costi annuali per chi non è residente

Una casa in Spagna ha anche costi ricorrenti. Pagherai:

• l'IBI, la tassa locale sugli immobili;
• le spese condominiali, se l'edificio ha parti comuni;
• un'imposta che sorprende molti: l'imposta sul reddito dei non residenti sul reddito figurativo.

Anche se non affitti mai la casa, l'Agenzia Tributaria spagnola la considera come se producesse un reddito. Questo reddito figurativo è pari all'1,1% o al 2% del valore catastale. È tassato al 19% per i residenti nell'UE, in Islanda, Norvegia e Liechtenstein e al 24% per tutti gli altri, compresi gli acquirenti di Regno Unito, Stati Uniti, Golfo, America Latina e Asia. Si dichiara ogni anno con il Modello 210. Se affitti la casa le regole cambiano: fatti consigliare prima di pubblicare l'annuncio.

Gli errori da evitare

• Firmare le arras prima delle verifiche legali. Una volta firmato, tirarsi indietro ti costa la caparra.
• Affidarsi all'avvocato dell'agenzia. Ti serve qualcuno che lavori solo per te.
• Mettere a budget solo il prezzo. Aggiungi il 10–14% di costi. Con un mutuo, prevedi il 30–40% di liquidità.
• Pensare che la casa ti dia la residenza. Non è così: il tuo piano di visto deve reggersi da solo.
• Ignorare il fisco del tuo Paese. Il tuo Paese potrebbe tassare anche l'immobile spagnolo o i redditi da affitto. Verifica la convenzione contro le doppie imposizioni tra la Spagna e il tuo Paese.
• Comprare per l'affitto turistico senza verificare la licenza. Molte città e regioni spagnole oggi limitano gli affitti turistici. Accertati che la licenza esista e che possa essere trasferita a te.

La Spagna è il posto giusto per comprare?

La Spagna è un mercato aperto, trasparente e ben regolato, ma non è l'unica opzione. Chi compra da tutto il mondo la confronta anche con Portogallo, Grecia, Cipro e Montenegro, e con mercati più lontani come Dubai o Panama. Ogni Paese ha imposte, finanziamenti e regole sui visti diversi. La scelta giusta dipende da dove vivrai, da come guadagni e da cosa ti aspetti dall'immobile. Se è il tuo primo trasferimento, valuta di affittare prima di comprare.

Pianifica l'acquisto con Hexedes

Hexedes Group ha 15 anni di esperienza e oltre 1.500 progetti di relocation alle spalle. Lavoriamo con avvocati e advisor locali per accompagnare gli acquirenti internazionali dalla prima ricerca alla consegna delle chiavi. Coordiniamo NIE, banca, verifiche legali e notaio, così nulla è lasciato al caso. Prenota una videochiamata introduttiva gratuita e raccontaci cosa stai cercando.

Questo articolo ha valore informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale. Aliquote e regole cambiano: verifica sempre il tuo caso con un professionista qualificato prima di firmare.