{"id":916,"date":"2026-11-09T11:10:08","date_gmt":"2026-11-09T11:10:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.hexedes.com\/?p=916"},"modified":"2026-11-09T11:11:06","modified_gmt":"2026-11-09T11:11:06","slug":"comprare-casa-in-spagna-non-residente","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.hexedes.com\/it\/comprare-casa-in-spagna-non-residente\/","title":{"rendered":"Comprare casa in Spagna da non residente: la guida passo passo"},"content":{"rendered":"\n<p>La Spagna \u00e8 uno dei pochi Paesi europei in cui chiunque pu\u00f2 comprare casa, da qualunque parte del mondo arrivi. Non servono residenza, soci locali o permessi speciali. Un acquirente di New York, Dubai, San Paolo, Singapore o Johannesburg segue le stesse tappe di un acquirente di Madrid. Cambia tutto ci\u00f2 che ci sta intorno: un codice fiscale per stranieri, fondi che arrivano dall'estero, un contratto in spagnolo e imposte diverse da regione a regione.<\/p>\n\n\n\n<p>Questa guida segue il processo nell'ordine reale, dal primo documento alla consegna delle chiavi, con i costi da mettere a budget e gli errori che vediamo pi\u00f9 spesso. Se non hai ancora deciso se la Spagna fa per te, parti dalla nostra guida su <a href=\"https:\/\/www.hexedes.com\/it\/trasferirsi-in-spagna-2026\/\">come trasferirsi in Spagna nel 2026<\/a>. Se sai gi\u00e0 che vuoi la Spagna ma non quale citt\u00e0, leggi <a href=\"https:\/\/www.hexedes.com\/it\/dove-vivere-in-spagna-2026\/\">Madrid, Barcellona o Valencia<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cosa \u00e8 cambiato per chi compra dall'estero<\/h2>\n\n\n\n<p>Due notizie hanno creato molta confusione tra gli acquirenti internazionali. Conviene chiarirle subito.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comprare casa non d\u00e0 pi\u00f9 la residenza<\/h3>\n\n\n\n<p>Il golden visa spagnolo, che concedeva la residenza in cambio di un investimento immobiliare di almeno 500.000 \u20ac, \u00e8 terminato il 3 aprile 2025, come confermato dal <a href=\"https:\/\/www.lamoncloa.gob.es\/serviciosdeprensa\/notasprensa\/vivienda-agenda-urbana\/paginas\/2025\/020425-fin-golden-visa.aspx\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Governo spagnolo<\/a>. Si pu\u00f2 ancora comprare liberamente, ma l'acquisto da solo non permette di vivere in Spagna. Chi non \u00e8 cittadino UE e vuole restare oltre il limite Schengen di 90 giorni ogni 180 deve ottenere un visto separato, per esempio il visto per nomadi digitali o il visto di residenza non lavorativa.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La \"tassa del 100%\" per gli acquirenti extra UE non \u00e8 legge<\/h3>\n\n\n\n<p>Nel 2025 il governo aveva proposto un'imposta fino al 100% sugli acquisti di case da parte di non residenti extra UE. A marzo 2026 <a href=\"https:\/\/www.reuters.com\/business\/spains-100-non-eu-property-tax-stalls-congress-2026-03-27\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Reuters<\/a> ha riportato che il disegno di legge si era arenato senza essere mai discusso. Secondo <a href=\"https:\/\/olgacaballero.com\/blog\/buying-property\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Olga Caballero &amp; Co.<\/a>, \u00e8 decaduto con lo scioglimento del Parlamento il 6 ottobre 2026. Oggi i non residenti pagano le stesse imposte d'acquisto degli spagnoli. Un futuro governo potrebbe per\u00f2 riproporla, quindi verifica la situazione prima di firmare.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Passo 1: ottieni il NIE<\/h2>\n\n\n\n<p>Il NIE (N\u00famero de Identidad de Extranjero) \u00e8 il numero identificativo per stranieri. Serve per firmare dal notaio, pagare le imposte, aprire un conto e attivare le utenze. Puoi richiederlo in Spagna o al consolato spagnolo del tuo Paese di residenza, di persona o tramite un rappresentante con procura. Il <a href=\"https:\/\/www.exteriores.gob.es\/Consulados\/londres\/en\/ServiciosConsulares\/Paginas\/Consular\/NIE.aspx\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Consolato spagnolo di Londra<\/a> chiede:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>il modulo EX-15;<\/li>\n\n\n\n<li>il passaporto;<\/li>\n\n\n\n<li>un documento che giustifichi la richiesta, per esempio una proposta d'acquisto;<\/li>\n\n\n\n<li>il pagamento della tassa 790 codice 012.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>I tempi dipendono dal consolato: circa due settimane a <a href=\"https:\/\/www.exteriores.gob.es\/Consulados\/losangeles\/en\/ServiciosConsulares\/Paginas\/Consular\/NIE.aspx\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Los Angeles<\/a>, fino a cinque a <a href=\"https:\/\/www.exteriores.gob.es\/Embajadas\/oslo\/en\/ServiciosConsulares\/Paginas\/Consular\/NIE.aspx\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Oslo<\/a>. Richiedilo appena inizi a cercare sul serio.<\/p>\n\n\n\n<p>C'\u00e8 un dettaglio importante: il NIE ottenuto tramite consolato non d\u00e0 diritto a vivere in Spagna. \u00c8 solo un numero identificativo.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Passo 2: conto spagnolo e provenienza dei fondi<\/h2>\n\n\n\n<p>Quasi tutti gli acquirenti hanno bisogno di un conto spagnolo. Serve per versare caparra e saldo e, pi\u00f9 avanti, per pagare con addebito diretto utenze, spese condominiali e tasse locali. Le norme antiriciclaggio spagnole impongono a notaio e banca di verificare da dove arrivano i tuoi soldi. Prepara per tempo questi documenti:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>estratti conto;<\/li>\n\n\n\n<li>l'atto di vendita, se hai venduto un altro immobile;<\/li>\n\n\n\n<li>la prova di risparmi o di un'eredit\u00e0.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>I bonifici da fuori UE, in dollari, dirham, real o altre valute, possono richiedere pi\u00f9 tempo. Tienine conto.<\/p>\n\n\n\n<p>Se ti serve un mutuo, aspettati condizioni pi\u00f9 rigide rispetto ai residenti. La legge spagnola non fissa un limite a quanto una banca pu\u00f2 prestare. Nella pratica, secondo <a href=\"https:\/\/www.advisorsinspain.com\/guides\/mortgages-in-spain-for-non-residents\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Advisors in Spain<\/a>, ai non residenti si finanzia di solito il 60\u201370% del valore dell'immobile, contro l'80% per i residenti. Le banche calcolano la percentuale sul valore pi\u00f9 basso tra prezzo e perizia. Devi quindi prevedere un anticipo del 30\u201340%, pi\u00f9 i costi d'acquisto.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Passo 3: le verifiche prima di impegnarti<\/h2>\n\n\n\n<p>\u00c8 il passo che protegge i tuoi soldi. Fai controllare da un avvocato indipendente, che non lavori per l'agenzia o per il venditore:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la visura del Registro della Propriet\u00e0 (nota simple), per sapere chi \u00e8 il proprietario e se ci sono ipoteche o pignoramenti;<\/li>\n\n\n\n<li>che l'immobile corrisponda ai dati catastali;<\/li>\n\n\n\n<li>eventuali arretrati di IBI e di spese condominiali, che possono passare al nuovo proprietario;<\/li>\n\n\n\n<li>licenze edilizie, certificato di abitabilit\u00e0 e certificato energetico;<\/li>\n\n\n\n<li>eventuali problemi urbanistici, soprattutto per case rurali o sulla costa.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Per un immobile usato, queste verifiche vanno fatte prima di firmare il contratto di arras, non dopo.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Passo 4: prenotazione e contratto di arras<\/h2>\n\n\n\n<p>Molte compravendite iniziano con una piccola caparra di prenotazione che toglie l'immobile dal mercato. L'impegno vero \u00e8 per\u00f2 il contratto di arras, alla cui firma si versa di solito circa il 10% del prezzo, secondo <a href=\"https:\/\/hometailor.com\/guides\/buying-property-spain\/how-to-buy-property-in-spain\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Hometailor<\/a>. La forma pi\u00f9 comune sono le arras penitenciales:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>se ti ritiri tu, perdi la caparra;<\/li>\n\n\n\n<li>se si ritira il venditore, deve restituirtela raddoppiata.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Leggi bene il contratto. Controlla la data del rogito e cosa succede se il mutuo viene rifiutato. Verifica cosa \u00e8 incluso nella vendita, per esempio mobili o posto auto. Se non leggi lo spagnolo, fallo tradurre.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Passo 5: il rogito dal notaio<\/h2>\n\n\n\n<p>L'acquisto si chiude firmando l'atto pubblico (escritura p\u00fablica) davanti a un notaio spagnolo e pagando il saldo. Le chiavi ti vengono consegnate quel giorno. Il notaio verifica identit\u00e0, gravami e pagamenti. Non ti rappresenta per\u00f2 e non controlla l'immobile per te: questo \u00e8 il compito del tuo avvocato. Se non puoi viaggiare, puoi firmare tramite procura, rilasciata in Spagna o all'estero. Se \u00e8 rilasciata all'estero, di norma serve l'apostille.<\/p>\n\n\n\n<p>Dopo la firma, il tuo avvocato o la gestor\u00eda paga le imposte d'acquisto e iscrive l'atto nel Registro della Propriet\u00e0. Secondo <a href=\"https:\/\/vicox.legal\/buying-property-spain-as-a-foreigner\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Vicox Legal<\/a>, le imposte vanno pagate di norma entro 30 giorni lavorativi. L'iscrizione ti tutela nei confronti dei terzi: non saltarla.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quanto costa davvero<\/h2>\n\n\n\n<p>La voce pi\u00f9 pesante \u00e8 l'imposta d'acquisto. Quale imposta si applica dipende dal tipo di immobile, usato o nuovo da costruttore, mentre l'aliquota dipende dalla regione. I non residenti pagano le stesse aliquote degli spagnoli. Spesso per\u00f2 non hanno accesso alle riduzioni regionali riservate ai residenti, come spiega <a href=\"https:\/\/wise.com\/en-es\/blog\/itp-tax-spain\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Wise<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Costo<\/th><th>Immobile usato<\/th><th>Nuovo da costruttore<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Imposta principale<\/td><td>ITP: 6% Madrid, 7% Andalusia, 9% Comunit\u00e0 Valenciana (da giugno 2026), 10\u201313% Catalogna<\/td><td>IVA 10%; IGIC 7% alle Canarie<\/td><\/tr><tr><td>Imposta di bollo (AJD)<\/td><td>Non dovuta<\/td><td>Di solito 0,5\u20131,5%, fissata dalla regione<\/td><\/tr><tr><td>Notaio, registro, pratiche<\/td><td>Circa 1\u20132%<\/td><td>Circa 1\u20132%<\/td><\/tr><tr><td>Avvocato indipendente<\/td><td>Spesso circa 1% + IVA<\/td><td>Spesso circa 1% + IVA<\/td><\/tr><tr><td>Totale tipico oltre al prezzo<\/td><td>Circa 10\u201314%<\/td><td>Circa 12\u201314%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Le aliquote regionali vengono da <a href=\"https:\/\/right-now.es\/property-purchase-taxes-costs-spain\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Right Now<\/a> e <a href=\"https:\/\/vicox.legal\/buying-property-spain-as-a-foreigner\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Vicox Legal<\/a>. I dati su IVA e AJD vengono da <a href=\"https:\/\/www.iberiantax.com\/blog\/cost-of-buying-property-spain-non-resident-taxes-fees\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Iberian Tax<\/a>. Le aliquote cambiano spesso: verifica quella in vigore il giorno della firma.<\/p>\n\n\n\n<p>Facciamo un esempio. Per un appartamento usato da 300.000 \u20ac a M\u00e1laga, l'ITP andaluso del 7% vale 21.000 \u20ac. Aggiungi circa 3.000\u20136.000 \u20ac tra notaio, registro e pratiche, pi\u00f9 l'avvocato. Il budget complessivo \u00e8 quindi di circa 330.000 \u20ac, prima di arredo e lavori.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Se il venditore non \u00e8 residente in Spagna<\/h3>\n\n\n\n<p>Se compri da un venditore non residente, devi trattenere il 3% del prezzo e versarlo all'Agenzia delle Entrate spagnola con il Modello 211 entro un mese, come spiega <a href=\"https:\/\/vicox.legal\/buying-property-spain-as-a-foreigner\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Vicox Legal<\/a>. Se te ne dimentichi, rischi di rispondere tu delle imposte del venditore.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">I costi annuali per chi non \u00e8 residente<\/h2>\n\n\n\n<p>Una casa in Spagna ha anche costi ricorrenti. Pagherai:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l'IBI, la tassa locale sugli immobili;<\/li>\n\n\n\n<li>le spese condominiali, se l'edificio ha parti comuni;<\/li>\n\n\n\n<li>un'imposta che sorprende molti: l'imposta sul reddito dei non residenti sul reddito figurativo.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Anche se non affitti mai la casa, l'<a href=\"https:\/\/sede.agenciatributaria.gob.es\/Sede\/en_gb\/ayuda\/manuales-videos-folletos\/manuales-practicos\/manual-tributacion-no-residentes\/capitulo-03-tributacion-rentas-comunes-nr\/rentas-imputadas-bienes-inmuebles-urbanos.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Agenzia Tributaria spagnola<\/a> la considera come se producesse un reddito. Questo reddito figurativo \u00e8 pari all'1,1% o al 2% del valore catastale. \u00c8 tassato al 19% per i residenti nell'UE, in Islanda, Norvegia e Liechtenstein e al 24% per tutti gli altri, compresi gli acquirenti di Regno Unito, Stati Uniti, Golfo, America Latina e Asia. Si dichiara ogni anno con il Modello 210. Se affitti la casa le regole cambiano: fatti consigliare prima di pubblicare l'annuncio.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Gli errori da evitare<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Firmare le arras prima delle verifiche legali.<\/strong> Una volta firmato, tirarsi indietro ti costa la caparra.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Affidarsi all'avvocato dell'agenzia.<\/strong> Ti serve qualcuno che lavori solo per te.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Mettere a budget solo il prezzo.<\/strong> Aggiungi il 10\u201314% di costi. Con un mutuo, prevedi il 30\u201340% di liquidit\u00e0.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pensare che la casa ti dia la residenza.<\/strong> Non \u00e8 cos\u00ec: il tuo piano di visto deve reggersi da solo.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ignorare il fisco del tuo Paese.<\/strong> Il tuo Paese potrebbe tassare anche l'immobile spagnolo o i redditi da affitto. Verifica la convenzione contro le doppie imposizioni tra la Spagna e il tuo Paese.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Comprare per l'affitto turistico senza verificare la licenza.<\/strong> Molte citt\u00e0 e regioni spagnole oggi limitano gli affitti turistici. Accertati che la licenza esista e che possa essere trasferita a te.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">La Spagna \u00e8 il posto giusto per comprare?<\/h2>\n\n\n\n<p>La Spagna \u00e8 un mercato aperto, trasparente e ben regolato, ma non \u00e8 l'unica opzione. Chi compra da tutto il mondo la confronta anche con Portogallo, Grecia, Cipro e Montenegro, e con mercati pi\u00f9 lontani come Dubai o Panama. Ogni Paese ha imposte, finanziamenti e regole sui visti diversi. La scelta giusta dipende da dove vivrai, da come guadagni e da cosa ti aspetti dall'immobile. Se \u00e8 il tuo primo trasferimento, valuta di affittare prima di comprare.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pianifica l'acquisto con Hexedes<\/h2>\n\n\n\n<p>Hexedes Group ha 15 anni di esperienza e oltre 1.500 progetti di relocation alle spalle. Lavoriamo con avvocati e advisor locali per accompagnare gli acquirenti internazionali dalla prima ricerca alla consegna delle chiavi. 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Aliquote e regole cambiano: verifica sempre il tuo caso con un professionista qualificato prima di firmare.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Come comprare casa in Spagna dall'estero: NIE, conto bancario, verifiche legali, contratto di arras, notaio, imposte per regione, costi annuali per i non residenti ed errori da evitare.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":913,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"content-type":"","footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-916","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-senza-categoria"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.5 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Comprare casa in Spagna da non residente (guida 2026) | Hexedes<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Come comprare casa in Spagna dall&#039;estero: NIE, conto, contratto di arras, notaio, imposte per regione ed errori da evitare. 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